Hace ya un tiempo que se empieza a notar un aumento de la actividad industrial en Cataluña. Por ejemplo, en noviembre de 2017 el índice de producción industrial (IPI) creció un 7,8%, y a 30 de septiembre de 2017 la demanda industrial había crecido un 2,3% respecto al mismo periodo del año anterior. Todo apunta a un crecimiento rápido pero regular de la economía durante el 2018.
Esta mejora en la actividad económica industrial se refleja también en la inmobiliaria. La demanda de naves industriales aumenta de forma gradual mes a mes, lo que se ha traducido en un incremento de los precios de alquiler y venta en el 2017 respecto al 2016.
En este post trataremos la financiación en la compra de una nave industrial, ya que aunque el alquiler suele ser la opción más habitual, la compra supone una inversión más compleja para las empresas.
En general, la compra de una nave industrial tiene dos objetivos principales. Por una parte, el uso de la nave a corto o medio plazo, por ejemplo por ampliación de la actividad, traslado a una mejor ubicación o nuevas empresas o sedes.
Por otra, la inversión, es decir, rentabilizar la compra mediante el alquiler a terceros o la venta futura, especialmente en zonas que se están revalorizando. Esto es interesante en zonas como la segunda y tercera coronas de Barcelona, ya que el suelo industrial disponible y las naves en buenas condiciones se están agotando en Barcelona y área metropolitana, con lo que las empresas se trasladan a zonas con mayor disponibilidad y más económicas.
Cuando una empresa ya se ha decidido por la compra, suele escoger entre tres opciones de financiación:
HIPOTECA
Es la opción más conocida, si no la más habitual. Aunque las condiciones cambian según la entidad bancaria, en general los precios de hipoteca son más caros para nave industrial que no para vivienda, y los plazos suelen ser más cortos.
Si queremos comprar la nave para ampliación y expansión de la empresa, suele ser más fácil que nos la concedan. En cambio, para nuevas empresas el importe de la financiación puede ser inferior, y quizás nos pidan garantías adicionales.
En el caso de que queramos la nave como inversión, la concesión de la hipoteca y las condiciones dependerán en gran medida de la capacidad económica de la persona o entidad jurídica que la solicita.
La ubicación de la nave, la actividad que queramos desarrollar en ella y la calificación del riesgo de la empresa son otros factores que influirán en la operación.
LEASING INMOBILIARIO
Este tipo de financiación solo se puede aplicar a la compra de la nave para desarrollar una actividad profesional, no cuando la queremos para inversión.
La ventaja del leasing sobre la hipoteca es que el importe de la financiación que nos dan es más elevado, tiene ventajas fiscales y al final del leasing tenemos la opción de compra. La duración de los contratos suele ser de diez años.
PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA
Se trata de un préstamo que toma el valor de la nave industrial que adquirimos como garantía. El importe de la financiación y el plazo suelen ser similares a la hipoteca, pero con la ventaja de que el aval es la propia nave que compramos y que las condiciones de pago son más flexibles. Suelen ser préstamos empresariales, no personales.
Otra opción que podemos considerar es el alquiler con opción a compra. En este caso las cuotas de alquiler que abonemos se restan del precio final de la nave. Si al llegar la fecha de vencimiento del contrato decidimos no comprar, todo lo que hayamos pagado se considerará alquiler. La ventaja de esta alternativa es que nos da flexibilidad para decidir al final si queremos comprar la nave o no.
