Ja fa un temps que es comença a notar un augment de l’activitat industrial a Catalunya. Per exemple, al novembre de 2017 l’índex de producció industrial (IPI) va créixer un 7,8%, i a 30 de setembre de 2017 la demanda industrial havia crescut un 2,3% respecte del mateix període de l’any anterior. Tot apunta a un creixement lent però regular de l’economia durant el 2018.
Aquesta millora en l’activitat econòmica industrial es reflecteix també en la immobiliària. La demanda de naus industrials augmenta de forma gradual mes a mes, la qual cosa s’ha traduït en un increment dels preus de lloguer i venda al 2017 respecte del 2016.
En aquest post tractarem el finançament en la compra d’una nau industrial, ja que encara que el lloguer sol ser l’opció més habitual, la compra suposa una inversió més complexa per a les empreses.
En general, la compra d’una nau industrial té dos objectius principals. Per una banda, l’ús de la nau a curt o mig termini, per exemple per ampliació de l’activitat, trasllat a una millor ubicació o noves empreses o seus.
Per una altra, la inversió, és a dir, rendibilitzar la compra mitjançant el lloguer a tercers o la venda futura, especialment a zones que s’estan revaloritzant. Això és interessant a zones com la segona i tercera corones de Barcelona, ja que el sol industrial disponible i les naus en bones condicions s’estan esgotant a Barcelona i àrea metropolitana, amb la qual cosa les empreses es traslladen a zones amb més disponibilitat i més econòmiques.
Quan una empresa ja s’ha decidit per la compra, sol triar entre tres opcions de finançament:
HIPOTECA
És l’opció més coneguda, si no la més habitual. Tot i que les condicions varien segons l’entitat bancària, en general els preus d’hipoteca són més cars per a nau industrial que no per a habitatge, i el termini més curt.
Si volem comprar la nau per a ampliació i expansió de l’empresa, sol ser més fàcil que ens la concedeixin. En canvi, per a noves empreses l’import del finançament pot ser inferior, i potser ens demanen garanties addicionals.
En el cas que vulguem la nau com a inversió, la concessió de la hipoteca i les condicions dependran molt de la capacitat econòmica de la persona o entitat jurídica que la sol·licita.
La ubicació de la nau, l’activitat que hi volem desenvolupar i la qualificació del risc de l’empresa són altres factors que influiran en l’operació.
LÍSING IMMOBILIARI
Aquest tipus de finançament només es pot aplicar a la compra de la nau per desenvolupar-hi una activitat empresarial, no quan la volem com a inversió.
L’avantatge del lísing sobre la hipoteca és que l’import del finançament que ens donen és més elevat, té avantatges fiscals i al final del lísing tenim l’opció de compra. La durada mínima dels contractes sol ser de deu anys.
PRÉSTEC AMB GARANTIA HIPOTECÀRIA
Es tracta d’un préstec que pren el valor de la nau industrial que adquirim com a garantia. L’import de finançament i el termini solen ser similars a la hipoteca, però amb l’avantatge que l’aval és la pròpia nau que comprem i que les condicions de pagament són més flexibles. Solen ser préstecs empresarials, no personals.
Una altra opció que podem considerar és el lloguer amb opció a compra. En aquest cas les quotes de lloguer que abonem es resten del preu final de la nau. Si en arribar la data de venciment del contracte decidim no comprar, tot allò que haguem pagat es considerarà lloguer. L’avantatge d’aquesta alternativa és que ens dona flexibilitat per decidir al final si volem comprar la nau o no.
