En noviembre de 2021 entró en vigor el Real Decreto-Ley 26/2021 sobre las plusvalías, que también afecta a la compraventa de naves industriales.
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos durante el tiempo que hayan sido propiedad de un contribuyente. Se hace efectivo cuando hay una transmisión del bien, es decir, cuando hay un cambio de propiedad, por norma general con una compraventa o una herencia.
Sin embargo, hace ya un tiempo que este impuesto está en el punto de mira, especialmente la forma de calcular el incremento del valor del inmueble. De hecho, una sentencia del Tribunal Constitucional había considerado nulo el método con el que se había calculado la plusvalía, —sentencia que promovió el cambio legislativo.
El principal cambio: dos opciones para calcular la cuota
La principal novedad de la nueva legislación es que plantea dos opciones para calcular el importe que se debe pagar por la plusvalía, de forma que el contribuyente puede aplicar aquella que más le beneficie.
- Fórmula objetiva: Se multiplica el valor catastral con unos nuevos coeficientes, que se aprobarán cada año y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Esta fórmula es optativa, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la compraventa o transmisión del inmueble.
- Fórmula real: Se calcula la diferencia entre el precio de venta o transmisión, y el precio de compra o adquisición. Si se demuestra que la plusvalía real es inferior a la que resulta del cálculo anterior, se podrá aplicar la fórmula real.
Los ayuntamientos tendrán un margen del 15% para corregir a la baja los valores catastrales, en función de cómo estén de actualizados, para que el impuesto esté lo más adecuado posible a la realidad inmobiliaria del momento y del lugar donde está situado el inmueble.
Además, se introduce la opción de calcular el beneficio real, es decir, cuál ha sido la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición del inmueble. Si no hay ningún beneficio en la venta, queda exento de pagar la plusvalía.
Esta reforma beneficia, por ejemplo, a todos los propietarios que compraron durante la burbuja inmobiliaria y a un precio elevado, ya que el escenario no se considera representativo de la realidad del mercado inmobiliario.
Pero, por otra parte, los propietarios que compren y vuelvan a vender en un plazo inferior a un año serán los más afectados, ya que otro de los objetivos del cambio es evitar las operaciones de especulación.
Se debe tener en cuenta también que la nueva normativa entró en vigor el 9 de noviembre de 2021, y que los ayuntamientos tienen seis meses para adaptarse. Además, no tiene carácter retroactivo, por lo que solo afecta a las nuevas operaciones.
