El novembre del 2021 va entrar en vigor el Reial Decret-llei 26/2021 sobre les plusvàlues, que també afecta la compravenda de les naus industrials.
La plusvàlua municipal és un impost que grava l’increment del valor dels terrenys urbans durant el temps que hagin estat propietat d’un contribuent. Es fa efectiu quan hi ha una transmissió del bé, és a dir, quan hi ha un canvi de propietat, per norma general amb una compravenda o una herència.
Tanmateix, fa ja un temps que aquest impost està en el punt de mira, especialment pel que fa a la forma de calcular l’increment del valor de l’immoble. De fet, una sentència del Tribunal Constitucional havia considerat nul el mètode amb què s’havia calculat la plusvàlua, —sentència que va promoure el canvi legislatiu.
El principal canvi: dues opcions per calcular la quota
La principal novetat de la nova legislació és que planteja dues opcions per calcular l’import que cal pagar per la plusvàlua, de forma que el contribuent pot aplicar el que li beneficiï més.
- Fórmula objectiva: es multiplica el valor cadastral amb uns coeficients nous, que s’aprovaran cada any i evolucionaran en funció del mercat immobiliari. Aquesta fórmula és optativa, ja que el contribuent té la possibilitat de tributar en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la compravenda o transmissió de l’immoble.
- Fórmula real: es calcula la diferència entre el preu de venda o transmissió, i el preu de compra o adquisició. Si es demostra que la plusvàlua real és inferior a la que resulta del càlcul anterior, es podrà aplicar la fórmula real.
Els ajuntaments tindran un marge del 15% per corregir a la baixa els valors cadastrals del sol, en funció de com estiguin d’actualitzats, perquè l’impost estigui al més adequat possible a la realitat immobiliària del moment i del lloc on està situat l’immoble.
A més, s’hi introdueix l’opció de calcular el guany real, és a dir, quina ha estat la diferència entre el preu de venda i el preu d’adquisició de l’immoble. Si no hi ha cap benefici en la venda, queda exempt de pagar la plusvàlua.
Aquesta reforma beneficia, per exemple, tots els propietaris que van comprar durant la bombolla immobiliària i a un preu elevat, ja que l’escenari no es considera representatiu de la realitat del mercat immobiliari.
Però, per altra banda, els propietaris que comprin i tornin a vendre en un termini inferior a un any seran els més afectats, ja que un altre dels objectius del canvi és evitar les operacions d’especulació.
Cal tenir en compte també que la nova normativa va entrar en vigor el 9 de novembre de 2021, i que els ajuntaments tenen sis mesos per adaptar-s’hi. A més, no té caràcter retroactiu, per la qual cosa només afecta les noves operacions.
