El pasado 17 de marzo Pere Masachs participó en el programa Econòmix, que presenta Víctor Bottini en Radio 4. Dentro de la sección dedicada a temas de actualidad económica, inmobiliaria y fiscal, en esta ocasión se habló sobre el estado del sector inmobiliario industrial en Cataluña. Masachs fue invitado como experto y referente en este sector.
Sobre el estado del sector de naves industriales en Cataluña, el hecho es que actualmente queda poco suelo industrial para edificar, sobre todo en la primera y segunda coronas del área de Barcelona.
Respecto a las naves construidas, en la zona de Barcelona capital y área metropolitana, Gerona capital y Tarragona capital los polígonos se encuentran por encima del 95% de ocupación, unos niveles iguales o superiores a los del periodo 2006-2007. Aunque durante la crisis se vaciaron entre un 5% y un 10%, en los diez años transcurridos no ha habido prácticamente promociones nuevas, por lo tanto con la recuperación estos polígonos se han vuelto a llenar.
En cambio, en las poblaciones de Gerona y Tarragona provincia se llevaron a cabo muchas promociones de polígonos que están realmente desocupados, y para los que no hay demanda, ya que como hemos comentado esta se centra en las capitales de Gerona y Tarragona y el área metropolitana y ciudad de Barcelona.
El lado oscuro de la recuperación es que la mayoría de naves disponibles no se encuentra en buenas condiciones, dado que son construcciones antiguas. De hecho, aproximadamente un 50% de las naves vacías están obsoletas, y por lo tanto no se alquilan o se alquilan a precios muy bajos.
La solución más viable en estos casos es derribarlas y construirlas de nuevo, ya que estas naves no tendrán demanda.
Respecto a los precios de alquiler y venta, aún estamos lejos de los precios del 2008. En el caso del alquiler, en el 2008 el precio era de 4,35 €/m2, mientras que en el 2016 es de 2,70 €. El precio de venta ha pasado de 1000 €/m2 a 516 €/m2 en el mismo periodo.
Así, aunque los precios se han incrementado durante los últimos dos años, todavía no se han recuperado de la caída del 50%-60% del periodo 2007-2009. La previsión es que en los dos próximos años los precios suban entre un 20% y un 30% y se acerquen a los del 2008, aunque no se prevé que los superen.
También se comentaron los usos más habituales de una nave industrial. La mayoría de naves se destinan a almacenaje y distribución, o a talleres de manipulación. La fabricación propia es escasa, así como el uso logístico. De hecho, hay poca demanda de naves entre 10.000 y 15.000 m2, aproximadamente el 40% de demanda se centra en naves entre 500 y 600 m2.
Para cerrar el programa se hizo balance de los últimos dos años, en los que se ha notado un crecimiento de la compra de naves (casi inexistente durante la crisis), y de la demanda de compradores industriales, empresas asentadas que han superado la crisis y quieren hacer un cambio de nave a una en mejores condiciones y a buen precio.
El problema es que este comprador pronto no encontrará naves en buenas condiciones, a causa de la escasez de naves de calidad que hemos mencionado antes.
Por otra parte, el papel del inversor ha sido esencial en la reactivación del sector, ya que las compras por inversión suponen aproximadamente el 70% de la demanda total. No se trata de una compra especulativa, sino que es una cuestión de rentabilidad: aparte de la plusvalía, las naves industriales están dando una rentabilidad anual de entre el 5% y el 7%.
¿Quieres escuchar la entrevista completa? Puedes hacerlo en este enlace, a partir del minuto 44.10.
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