El passat 17 de març Pere Masachs va participar en el programa Econòmix, que presenta Víctor Bottini a Ràdio 4. Dins de la secció dedicada a temes d’actualitat econòmica, immobiliària i fiscal, en aquesta ocasió van parlar de l’estat del sector immobiliari industrial a Catalunya. Masachs hi va ser convidat com a expert i referent en aquest sector.
Sobre l’estat del sector de naus industrials a Catalunya, el fet és que actualment queda poc sòl industrial per edificar, sobretot a la primera i segona corones de l’àrea de Barcelona.
Respecte de les naus construïdes, a la zona de Barcelona capital i àrea metropolitana, Girona capital i Tarragona capital els polígons es troben per sobre del 95% d’ocupació, uns nivells iguals o superiors als del període 2006-2007. Encara que durant la crisi es van buidar entre un 5% i un 10%, en els deu anys transcorreguts no hi ha hagut pràcticament promocions noves, per tant amb la recuperació aquests polígons s’han tornat a omplir.
En canvi, a les poblacions de Girona i Tarragona província es van fer moltes promocions de polígons que estan realment desocupats i per als quals no hi ha demanda, ja que com hem comentat aquesta se centra en les capitals de Girona i Tarragona i en l’àrea metropolitana i ciutat de Barcelona.
El costat fosc de la recuperació és que la majoria de naus disponibles no es troben en bones condicions, ja que són construccions antigues. De fet, aproximadament un 50% de les naus buides estan obsoletes, i per tant no es lloguen o es lloguen a preus molt baixos.
La solució més viable en aquests casos és enderrocar-les i fer-les de nou, ja que aquestes naus no tindran demanda.
Respecte dels preus de lloguer i venda, encara ens trobem lluny dels preus del 2008. En el cas del lloguer, al 2008 es trobava a 4,35 €/m2, mentre que al 2016 és de 2,70 €. El preu de venda ha passat de 1000 €/m2 a 516 €/m2 al mateix període.
Així doncs, tot i que els preus s’han incrementat durant els darrers dos anys, encara no s’han recuperat de la caiguda del 50%-60% del període 2007-2009. La previsió és que en els dos propers anys els preus pugin entre un 20% i un 30% i s’acostin als del 2008, tot i que no es preveu que els superin.
També es van comentar els usos més habituals d’una nau industrial. La majoria de naus es destinen a emmagatzematge i distribució, o a tallers de manipulació. La fabricació pròpia és escassa, així com l’ús logístic. De fet, hi ha poca demanda de naus entre 10.000 i 15.000 m2, aproximadament el 40% de demanda se centra en naus entre 500 i 600 m2.
Per tancar el programa es va fer balanç dels darrers dos anys, en què s’ha palesat un creixement de la compra de naus (quasi inexistent durant la crisi) i de la demanda de compradors industrials, empreses assentades que han superat la crisi i volen fer un canvi de nau a una en millors condicions i a bon preu.
El problema és que aquest comprador aviat no trobarà naus en bones condicions, a causa de l’escassedat de naus de qualitat que hem esmentat abans.
Per altra banda, el paper de l’inversor ha estat essencial en la reactivació del sector, ja que les compres per inversió suposen sobre el 70% de la demanda total. No es tracta d’una compra especulativa, sinó que és una qüestió de rendibilitat: a banda de la plusvàlua, les naus industrials estan donant una rendibilitat anual entre el 5% i el 7%.
Vols sentir l’entrevista completa? Pots fer-ho en aquest enllaç, a partir del minut 44.10!
