El sale and lease back (literalment, ‘venda amb arrendament posterior’) és una fórmula immobiliària amb un fort component financer que s’ha anat estenent des de mitjans del segle XX, especialment als Estats Units i al Regne Unit, com a alternativa a les formes tradicionals de finançament empresarial. Impulsada inicialment per grans corporacions industrials que volien alliberar capital immobilitzat sense perdre capacitat operativa, el model ha anat guanyant rellevància a tot Europa, i avui és una estratègia habitual dins del mercat immobiliari logístic i industrial.
En el context actual —amb tipus d’interès elevats, més necessitat de liquiditat i un sector logístic en plena expansió per l’impuls de la digitalització i l’e-commerce—, el sale and lease back s’ha posicionat com una eina estratègica. Aquesta fórmula pot ser especialment útil per a empreses amb plans d’expansió que volen finançar el creixement sense endeutar-se, aprofitant el valor de les seves naus actuals; empreses patrimonialistes, sovint familiars, que busquen professionalitzar la gestió i adoptar estructures més flexibles; i processos de reestructuració financera, on alliberar capital pot ajudar a reduir passiu o reforçar la tresoreria de forma ràpida.
Què és i com funciona el sale and lease back?
Aquest tipus d’operació consisteix essencialment en una transacció doble: la venda de l’immoble per part de l’empresa usuària, i la signatura simultània d’un contracte de lloguer a llarg termini per continuar utilitzant-lo. Aquesta fórmula permet transformar actius fixos en liquiditat sense alterar l’operativa diària. El procés seria:
- Venda de l’actiu immobiliari: l’empresa propietària de la nau (industrial o logística) ven l’immoble a un inversor, generalment un fons immobiliari, una SOCIMI o un grup patrimonial. Aquesta venda es fa sovint amb valor de mercat o amb un petit descompte a canvi de garantir una renda atractiva i segura per l’inversor.
- Contracte de lloguer simultani: a la vegada, l’empresa venedora signa un contracte de lloguer (lease) amb el nou propietari. Aquest contracte acostuma a ser a llarg termini (normalment de 10 a 20 anys), amb opcions de renovació i increments pactats segons l’IPC o altres índexs. Això garanteix estabilitat per ambdues parts: el propietari assegura ingressos recurrents i l’empresa manté la continuïtat operativa.
- Continuïtat de l’activitat sense alteracions: l’empresa segueix utilitzant la nau exactament igual, sense necessitat de trasllats ni canvis estructurals.
Beneficis per a l’empresa usuària
Per què una empresa industrial o logística optaria per una operació de sale and lease back? El principal motiu és l’accés immediat a capital sense perdre funcionalitat, però té altres avantatges:
Allibera liquiditat
Un dels avantatges més clars és la injecció immediata de capital. La venda de la nau permet obtenir diners líquids, que es poden destinar a finançar inversions estratègiques, ampliar capacitats de producció, digitalitzar processos o simplement reforçar el fons de maniobra.
És una alternativa atractiva al finançament bancari tradicional, especialment quan es vol evitar augmentar l’endeutament.
Millora les ràtios financeres i el balanç
En vendre l’actiu i convertir-lo en líquid, es redueix la partida d’immobilitzat al balanç i es millora la rotació d’actius. A més, el fet de passar de propietari a llogater pot fer millorar ràtios com el ROA (rendiment sobre actius) o l’EBITDA, depenent del tractament comptable.
També pot reduir la càrrega d’amortitzacions i manteniment associades a la propietat.
L’empresa se centra en el core business
Les empreses industrials i logístiques solen especialitzar-se en operacions, producció, transport o distribució, no pas en la gestió d’actius immobiliaris. Delegar la propietat a un tercer permet centrar esforços i recursos en l’activitat principal.
Per què és especialment útil en naus industrials i logístiques?
Aquest segment del mercat immobiliari fa que el sale and lease back sigui una opció atractiva tant per a les empreses com per als inversors. Els fons internacionals i SOCIMIs han incrementat la seva demanda pel sector logístic, atrets per la seva estabilitat i creixement, la qual cosa genera una alta disponibilitat de capital per adquirir naus amb llogaters solvents.
A més, zones estratègiques com el Corredor del Vallès, el Baix Llobregat o Tarragona-Reus són molt cotitzades, fet que permet a les empreses vendre actius de gran valor, especialment si tenen una ocupació estable. Finalment, les naus industrials i logístiques sovint compten amb especialitzacions com sistemes automatitzats o càmeres frigorífiques, la qual cosa afavoreix contractes de lloguer a llarg termini i redueix el risc per als inversors.
Riscos i consideracions a tenir en compte
Tot i els avantatges, el sale and lease back implica compromisos a llarg termini i certa pèrdua de control que cal avaluar amb detall, com per exemple:
- Dependència del lloguer i pèrdua de la propietat: amb aquesta fórmula l’empresa renuncia a ser propietària de la nau. Si en el futur vol tornar a adquirir-la, haurà de negociar-ho amb el propietari o esperar al final del contracte. A més, el fet de no ser propietaris pot limitar el marge d’actuació sobre millores o ampliacions.
- Condicions contractuals estrictes: és fonamental negociar bé les clàusules de durada, renovació, manteniment, increments de renda i possibilitats de sortida anticipada. Un mal contracte pot acabar sent una càrrega operativa o financera.
- Tractament comptable: segons la normativa del país en què estiguem, els contractes de lloguer a llarg termini es poden considerar com un passiu i un actiu per dret d’ús, cosa que pot reduir l’impacte positiu esperat al balanç.
Com es compara amb altres opcions de finançament?
El sale and lease back és una alternativa interessant respecte a altres fórmules de finançament immobiliari com la hipoteca, el lísing o el préstec amb garantia real. A diferència d’aquestes, no implica endeutament ni càrrega financera recurrent amb interessos: es basa en alliberar liquiditat a partir d’un actiu ja amortitzat.
A més, permet mantenir l’ús de l’immoble sense perdre continuïtat operativa, cosa que no passa si es ven sense acord de lloguer. Tot i això, com hem comentat abans, a diferència de la propietat, es perd el control total sobre el bé a llarg termini. És, doncs, una eina més adient per a empreses que volen optimitzar balanç i centrar-se en el core business, que no pas per a qui vol acumular patrimoni immoble.
En resum, el sale and lease back aplicat a naus industrials i logístiques és una eina potent i molt vigent dins del mercat immobiliari actual. En un entorn on les empreses busquen liquiditat, flexibilitat i eficiència financera, aquesta fórmula permet aconseguir capital sense perdre l’accés a instal·lacions estratègiques.No obstant això, cal avaluar cada cas amb rigor, tenint en compte tant la rendibilitat econòmica com els riscos legals i operatius a mig i llarg termini.
