El sale and lease back (literalmente, ‘venta con arrendamiento posterior’) es una fórmula inmobiliaria con un elevado componente financiero que se ha ido extendiendo desde mediados del siglo XX, especialmente en Estados Unidos y Reino Unido, como alternativa a las formas tradicionales de financiación empresarial. Impulsada inicialmente por grandes corporaciones industriales que querían liberar capital inmovilizado sin perder capacidad operativa, el modelo ha ido ganando relevancia en toda Europa, siendo hoy una estrategia habitual dentro del mercado inmobiliario logístico e industrial.
En el contexto actual —con elevados tipos de interés, mayor necesidad de liquidez y un sector logístico en plena expansión por el impulso de la digitalización y el e-commerce—, el sale and lease back se ha posicionado como una herramienta estratégica. Esta fórmula puede ser especialmente útil para empresas con planes de expansión que desean financiar el crecimiento sin endeudarse, aprovechando el valor de sus naves actuales; empresas patrimonialistas, a menudo familiares, que buscan profesionalizar la gestión y adoptar estructuras más flexibles; y procesos de reestructuración financiera, en los que liberar capital puede ayudar a reducir pasivo o reforzar la tesorería de forma rápida.
¿Qué es y cómo funciona el sale and lease back?
Este tipo de operación consiste esencialmente en una transacción doble: la venta del inmueble por parte de la empresa usuaria, y la firma simultánea de un contrato de alquiler a largo plazo para seguir utilizándolo. Esta fórmula permite transformar activos fijos en liquidez sin alterar la operativa diaria. El proceso sería:
- Venta del activo inmobiliario: la empresa propietaria de la nave (industrial o logística) vende el inmueble a un inversor, generalmente un fondo inmobiliario, una SOCIMI o un grupo patrimonial. Esta venta se realiza a menudo con valor de mercado o con un pequeño descuento a cambio de garantizar una renta atractiva y segura para el inversor.
- Contrato de alquiler simultáneo: a su vez, la empresa vendedora firma un contrato de alquiler (lease) con el nuevo propietario. Este contrato suele ser a largo plazo (normalmente de 10 a 20 años), con opciones de renovación e incrementos pactados según IPC u otros índices. Esto garantiza estabilidad por ambas partes: el propietario asegura ingresos recurrentes y la empresa mantiene la continuidad operativa.
- Continuidad de la actividad sin alteraciones: la empresa sigue utilizando la nave exactamente igual, sin necesidad de traslados ni cambios estructurales.
Beneficios para la empresa usuaria
¿Por qué una empresa industrial o logística optaría por una operación de sale and lease back? El principal motivo es el acceso inmediato a capital sin perder funcionalidad, pero tiene otras ventajas:
Libera liquidez
Una de las ventajas más claras es la inmediata inyección de capital. La venta de la nave permite obtener dinero líquido, que se puede destinar a financiar inversiones estratégicas, ampliar capacidades de producción, digitalizar procesos o simplemente reforzar el fondo de maniobra. Es una alternativa atractiva a la financiación bancaria tradicional, especialmente cuando se quiere evitar aumentar el endeudamiento.
Mejora las ratios financieras y el balance
Al vender el activo y convertirlo en líquido, se reduce la partida de inmovilizado en el balance y se mejora la rotación de activos. Además, el hecho de pasar de propietario a inquilino puede mejorar ratios como el ROA (rendimiento sobre activos) o el EBITDA, dependiendo del tratamiento contable. También puede reducir la carga de amortizaciones y mantenimiento asociadas a la propiedad.
La empresa se centra en el core business
Las empresas industriales y logísticas suelen especializarse en operaciones, producción, transporte o distribución, no en la gestión de activos inmobiliarios. Delegar la propiedad a un tercero permite centrar esfuerzos y recursos en la actividad principal.
¿Por qué es especialmente útil en naves industriales y logísticas?
Este segmento del mercado inmobiliario hace que el sale and lease back sea una opción atractiva tanto para las empresas como para los inversores. Los fondos internacionales y SOCIMIs han incrementado su demanda por el sector logístico, atraídos por su estabilidad y crecimiento, lo que genera una alta disponibilidad de capital para adquirir naves con inquilinos solventes.
Además, zonas estratégicas como el Corredor del Vallès, Baix Llobregat o Tarragona-Reus son muy cotizadas, lo que permite a las empresas vender activos de gran valor, especialmente si tienen una operativa estable. Por último, las naves industriales y logísticas a menudo cuentan con especializaciones como sistemas automatizados o cámaras frigoríficas, lo que favorece contratos de alquiler a largo plazo y reduce el riesgo para los inversores.
Riesgos y consideraciones a tener en cuenta
A pesar de las ventajas, el sale and lease back implica compromisos a largo plazo y cierta pérdida de control a evaluar con detalle, por ejemplo:
- Dependencia del alquiler y pérdida de la propiedad: con esta fórmula la empresa renuncia a ser propietaria de la nave. Si en el futuro quiere volver a adquirirla, deberá negociarlo con el propietario o esperar al final del contrato.
- Condiciones contractuales estrictas: es fundamental negociar bien las cláusulas de duración, renovación, mantenimiento, incrementos de renta y posibilidades de salida anticipada. Un mal contrato puede acabar siendo una carga operativa o financiera.
- Tratamiento contable: según la normativa del país en el que estemos, los contratos de alquiler a largo plazo pueden considerarse como un pasivo y un activo por derecho de uso, lo que puede reducir el impacto positivo esperado en el balance.
¿Cómo se compara con otras opciones de financiación?
El sale and lease back es una alternativa interesante respecto a otras fórmulas de financiación inmobiliaria como la hipoteca, el leasing o el préstamo con garantía real. A diferencia de éstas, no implica endeudamiento ni carga financiera recurrente con intereses: se basa en liberar liquidez a partir de un activo ya amortizado.
Además, permite mantener el uso del inmueble sin perder continuidad operativa, lo que no ocurre si se vende sin acuerdo de alquiler. Sin embargo, como hemos comentado antes, a diferencia de la propiedad, se pierde el control total sobre el bien a largo plazo. Así pues, es una herramienta más adecuada para empresas que quieren optimizar balance y centrarse en el core business, que para quien quiere acumular patrimonio inmueble.
En resumen, el sale and lease back aplicado a naves industriales y logísticas es una potente y muy vigente herramienta dentro del mercado inmobiliario actual. En un entorno en el que las empresas buscan liquidez, flexibilidad y eficiencia financiera, esta fórmula permite conseguir capital sin perder el acceso a instalaciones estratégicas.
No obstante, es necesario evaluar cada caso con rigor, teniendo en cuenta tanto la rentabilidad económica como los riesgos legales y operativos a medio y largo plazo.
