El suelo industrial contaminado es un problema que afecta a muchos terrenos por toda España. Aunque en el 2011 se aprobó una ley para regularlo, a día de hoy todavía es un factor a tener en cuenta si queremos adquirir un terreno para construir una nave industrial.
El problema se originó cuando las normativas medioambientales eran todavía inexistentes o insuficientes, y en muchos lugares se desarrollaron actividades industriales que provocaban un grado más o menos elevado de contaminación en el suelo, a menudo por derrames o filtraciones de sustancias tóxicas que provocan una degradación de la calidad del suelo.
¿En qué consiste un suelo industrial contaminado?
Un suelo industrial contaminado, como ya hemos apuntado, es un suelo que presenta sustancias químicas perjudiciales y/o nocivas, lo que limita o impide que se puedan desarrollar actividades, ya sean humanas, o simplemente vida animal y vegetal.
Es decir, si un suelo industrial presenta contaminación por encima de los niveles permitidos, no podremos desarrollar en él actividades, ya que representa un riesgo para la salud de las personas, entre otros efectos.
*Fuente: elaboración propia a partir de datos de la Agencia de Residuos de Cataluña.
Como podemos ver, la actividad industrial es una de las principales causas de suelo contaminado. Por lo tanto, si queremos adquirir un terreno cualificado como suelo industrial, y donde por lo tanto se había desarrollado alguna actividad, tenemos que asegurarnos antes de que no presenta unos niveles de contaminación por encima de los permitidos.
¿Cómo determinamos si el suelo está contaminado?
Para determinar si un suelo está contaminado, hay que tener en cuenta tres factores:
- El grado de concentración de sustancias
- La exposición del suelo a estos agentes contaminantes por varias vías.
- Cuán tóxicas son las sustancias a las que se expone el suelo.
Para calcularlo, cada comunidad autónoma establece sus niveles genéricos de referencia (NGR). Puedes consultar en esta web los que son aplicables en Cataluña.
Un estudio de la calidad del suelo determinará si el suelo industrial que queremos adquirir tiene unos niveles de contaminación por encima de los permitidos. El Decreto 265, de 30 de septiembre de 2008, de inventario de suelos que soportan o han soportado actividades o instalaciones potencialmente contaminantes recoge una relación de estas ubicaciones.
Por lo tanto, lo primero que deberíamos hacer es consultar si el terreno que queremos adquirir está inscrito en este registro. Pero puede ser que el lugar todavía no se haya inscrito o no se hayan realizado los estudios necesarios sobre la calidad del suelo. En este caso tenemos la posibilidad de solicitar uno nosotros mismos a una empresa especializada, que determine si el suelo presenta o no algún grado de contaminación que suponga un riesgo para la salud o el medio ambiente. Este estudio histórico nos permitirá:
- Confirmar si hay sustancias contaminantes en el suelo que puedan implicar un riesgo para la salud o el medio ambiente. Se identifican las diferentes sustancias encontradas y en qué grado.
- Confirmar cómo se distribuye a nivel de espacios la contaminación.
- Obtener datos relevantes para la fase siguiente, es decir, la descontaminación del suelo.
Normativas que regulan la contaminación del suelo industrial
Por suerte, podemos pensar que el problema se reducirá de forma gradual, ya que actualmente hay varias normativas europeas, estatales y regionales que regulan esta contaminación.
Normativa sobre Emisiones Industriales (EI), y Prevención y Control Integrados de la Contaminación (IPPC)
- Directiva 2010/75/UE, de 24 de noviembre sobre las emisiones industriales (prevención y control integrados de la contaminación)
- Real Decreto Legislativo 1/2016, de 16 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de prevención y control integrados de la contaminación
- Real Decreto 815/2013, de 18 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de emisiones industriales y de desarrollo de la Ley 16/2002, de 1 de julio
- Real Decreto 773/2017, de 28 de julio, por el que se modifican diversos reales decretos en materia de productos y emisiones industriales
- Ley 20/2009, del 4 de diciembre, de prevención y control ambiental de las actividades
Normativa sobre responsabilidad medioambiental
- Directiva 2004/35/CE, de 21 de abril de 2004, sobre responsabilidad medioambiental en relación con la prevención y reparación de daños medioambientales
- Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental
- Real Decreto 2090/2008, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo parcial de la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental
Normativa sobre actividades potencialmente contaminantes del suelo
- Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados
- Orden PRA/1080/2017, de 2 de noviembre, por la que se modifica el anexo I del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados
- Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados
- Real Decreto 1416/2006, de 1 de diciembre, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria MI-IP 06 «Procedimiento para dejar fuera de servicio los tanques de almacenamiento de productos petrolíferos líquidos»
- Decreto legislativo 1/2009, de 21 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley reguladora de los residuos. (versión en catalàn)
También puedes consultar el Decreto 60/2015, de 28 de abril, sobre las entidades colaboradoras de medio ambiente.
Cómo comprobar un suelo industrial paso a paso
Si estás valorando comprar un terreno para construir o instalar una actividad, conviene seguir un proceso ordenado para descartar problemas de contaminación antes de cerrar la operación. Estos son los pasos básicos:
- Revisa el inventario público de suelos potencialmente contaminados y comprueba si la parcela aparece en el registro autonómico.
- Solicita el historial de actividades industriales desarrolladas en la finca (catastro, archivo municipal, antiguos titulares y licencias previas).
- Encarga un estudio histórico y, si los indicios son altos, un análisis de muestras según los Niveles Genéricos de Referencia (NGR) de tu comunidad autónoma.
- Revisa el cumplimiento del Real Decreto 9/2005 y la Ley 22/2011 con un técnico ambiental, y solicita las certificaciones necesarias.
- Valora el coste de descontaminación con un equipo especializado antes de firmar; este dato debe formar parte de la negociación o de la due diligence final.
En resumen, antes de adquirir un terreno para construir una nave industrial, debemos asegurarnos de la calidad del suelo para evitar gastos de descontaminación posteriores, o bien que no podamos desarrollar la actividad industrial prevista.
Fuentes: Agencia de Residuos de Cataluña, OfiGeo
