Un dels dubtes més habituals a l’hora de comprar o llogar una nau industrial és, curiosament, sobre el que ens pregunten els altres clients: “M’estic deixant de preguntar alguna cosa important?”. A vegades senzillament no ens atrevim a fer segons quina pregunta, o ens ve al cap quan aquesta part del procés ja està tancada i no trobem que s’hi escaigui.
Per això, hem volgut compartir amb vosaltres les preguntes més freqüents que ens solen fer els clients just abans de comprar o llogar una nau.
El més habitual és que la persona faci una recerca prèvia per internet i volti pels polígons industrials a veure què hi ha disponible, i després ens consulti sobre una o unes poques naus preseleccionades que li encaixen per mida i per ubicació. En aquesta primera recerca d’informació és important tenir en compte aquests 10 consells bàsics a l’hora de comprar o llogar una nau industrial.
Davant de la nau seleccionada sorgeixen les preguntes potser més significatives, les que faran que l’operació es dugui a terme o no. Aquestes preguntes canvien si l’objectiu de l’operació és una compra o un lloguer.
PREGUNTES FREQÜENTS A L’HORA DE COMPRAR UNA NAU INDUSTRIAL
1. Quin és el preu de la nau? Tot i que apareix el primer de la llista, realment el criteri del preu sol anar al darrere de la mida i de la ubicació (que es fan servir per a la preselecció de la nau). Cal tenir en compte que el preu està condicionat per l’estat de la nau, per tant és molt probable que el que ens estalviem en la compra ho haguem d’invertir en obres i condicionament. Així doncs, sempre recomanem buscar una relació qualitat-preu correcta i assumible per a l’empresa, i no el preu més barat sense més.
2. Hi ha possibilitats de negociació? En qualsevol cas, sempre és una bona pregunta a fer. En funció de les necessitats i la pressa del venedor, podem negociar una rebaixa més o menys significativa en el preu. La nostra recomanació és que l’oferta que es presenti al venedor sigui raonable i estigui argumentada. Per la nostra experiència, les negociacions elegants i ben portades, sense trucs ni pressions, aconsegueixen acords més beneficiosos per a les dues parts.
3. La nau compleix amb la normativa? És una informació clau que el comprador necessita tenir abans de tancar l’operació. Per exemple, cal consultar la normativa municipal per veure quines activitats es poden dur a terme on està ubicada la nau, ja que algunes poden estar restringides, o si la nau compleix amb la normativa antiincendis vigent.
4. Si la nau es compra com a inversió, és important la rendibilitat. En aquest cas, l’operació se sol fer a través d’agència, i el comprador-inversor vol saber si la nau està en una zona d’alta demanda, quins són els preus de mercat on està ubicada, i si hi ha actuacions municipals previstes per dinamitzar la zona, com la millora de les comunicacions o la urbanització de terrenys propers.
PREGUNTES FREQÜENTS A L’HORA DE LLOGAR UNA NAU INDUSTRIAL
1. Quin és el preu del lloguer? Com en el cas de la compra, el preu és un criteri que se sol valorar després de buscar la zona i la mida aproximades que necessita l’empresa. En aquest punt és important valorar també els increments anuals o periòdics que pugui tenir el lloguer de la nau per contracte, o les condicions de renovació.
2. Quin és l’estat de les instal·lacions? Aquesta sol ser una pregunta cabdal per al llogater, especialment si s’ha de fer càrrec de les reparacions i el manteniment, tot i que això no sol ser el més habitual. Però les incidències derivades del mal estat de les instal·lacions sí que el poden perjudicar o endarrerir en la seva activitat diària. Per això, les naus en bones condicions i amb instal·lacions renovades se solen llogar més fàcilment i a un preu més elevat.
3. La nau compleix amb la normativa? En el cas del lloguer el fet d’estar al dia amb la normativa vigent, com la municipal o la normativa antiincendis, és essencial. Per exemple, una consulta molt freqüent és el tipus d’activitats permeses per normativa municipal a la zona on es troba la nau.
4. Hi haurà carència per poder-hi fer el trasllat? Aquesta pregunta és rellevant quan es tracta d’un canvi d’ubicació o una ampliació de negoci, per exemple. Els trasllats d’empreses industrials solen ser complexos, sobretot si tenen producte emmagatzemat, màquines de producció, etc. Per això, la carència és un factor a valorar en aquesta fase del procés de negociació.
Un cop hem tancat aquests dubtes, podem entrar en detalls sobre el contracte o la pròpia nau, però si aconseguiu resoldre aquests temes de forma satisfactòria, teniu guanyada la part més difícil del camí! En qualsevol cas, sempre teniu l’opció de comptar amb una immobiliària professional i amb experiència que us assessori, esbrini per vosaltres aquesta informació i us ajudi en la negociació.
