Una de les consultes més habituals, tant per part del qui vol llogar o comprar una nau industrial com per qui té una nau per oferir, és quins criteris ha d’aplicar en la fixació del preu, o com saber si el preu que es demana per una nau està dins dels paràmetres del mercat.
Si entrem als criteris de fixació de preus, hi ha dues formes de fer-ho: la valoració relativa, i la de descompte de fluxos de caixa (aquesta darrera la podeu trobar detallada en aquest enllaç, i només la sol fer el propietari de la nau, que és qui disposa de la informació necessària).
La valoració relativa per fixar el preu d’una nau industrial pot ser menys precisa, però és la més habitual.
En aquest cas, en primer lloc, es fa una comparativa amb naus de la mateixa zona i condicions similars, per veure a quins preus s’estan oferint. És molt important tenir en ment que el preu de mercat és el preu que es paga, no el preu que es demana. És a dir, si mirem només les ofertes a diaris o webs, veurem el preu que fixa el propietari, no el que finalment s’ha pagat, o si realment l’ha pogut llogar o vendre a aquell preu.
El millor per tenir dades fiables és parlar amb professionals de confiança, que ens puguin indicar a quins preus s’han tancat operacions similars a la zona.
A mode orientatiu, els factors que influeixen en la valoració relativa són:
- La zona on s’ubica la nau: es té en compte tant la localitat com la zona geogràfica. Per exemple, no és el mateix una nau a Barcelona ciutat o a l’àrea metropolitana, ni a la primera corona (que inclou les dues anteriors) o a la segona o tercera corones.
- La situació dins de la ciutat: si està en una zona cèntrica (que pot tenir limitacions d’activitat o llicències), en una zona industrial amb prou serveis i infraestructures, a prop de les principals connexions de transports…
- La mida i estat de la nau: planta, alçada, estat de les instal·lacions i subministraments…
- La tendència del mercat: actualment el mercat de naus industrials té més demanda que oferta, especialment en determinades zones, i això sol fer variar els preus de referència.
A més, també influeixen criteris menys objectius, com la percepció del propietari del mercat o la pressa que tingui per llogar o vendre. En el primer cas, ens podem trobar amb preus molt o poc per sobre dels preus de mercat de la zona; en el segon, podem trobar alguna oferta interessant que s’ajusti al que estem buscant a un preu molt adequat.
En resum, és cert que no hem donat uns criteris tancats per determinar al cèntim quin és el preu més adient a demanar o pagar per una nau industrial en concret. Això requereix una anàlisi del mercat i de l’entorn, amb informació que s’actualitza constantment segons les tendències i moviments del sector. Per tant, el que us recomanem és que pregunteu a un assessor de confiança, que conegui el sector industrial i que tingui informació suficient i, sobretot, actualitzada.
