Una de les consultes més habituals, tant per part de qui vol llogar o comprar una nau industrial com per qui té una nau que oferir, és quins criteris ha d’aplicar en la fixació del preu, o com saber si el preu que demanen per una nau està dins dels paràmetres del mercat.
La correcta determinació del preu de lloguer o venda de naus industrials és crucial tant per a propietaris com per a llogaters i compradors. Un preu adequat assegura la competitivitat en el mercat, optimitza les inversions i facilita les transaccions. Però, quins factors influeixen en aquests preus, quines són les metodologies de càlcul i les millors estratègies de negociació? Ho analitzem en aquest article.
1. Factors que afecten el preu de lloguer o venda
En primer lloc, hem de tenir en compte les condicions intrínseques a la nau industrial sobre la que volem dur a terme l’operació. Els principals factors que hi influiran són:
Ubicació i accessibilitat
La ubicació d’una nau industrial és un dels factors més determinants en la seva valoració. Les naus situades en àrees industrials estratègiques, a prop d’autopistes, ports o centres logístics, solen tenir un preu més elevat a causa de la seva accessibilitat i conveniència per al transport de mercaderies.
Mida i condició de la nau
La mida de la nau i el seu estat de conservació també són crucials. Les naus més grans o les que estan en millors condicions estructurals i operatives generalment tenen preus més alts. Les inversions en manteniment i renovació poden augmentar significativament el valor d’una propietat industrial.
Característiques addicionals
Les característiques addicionals, com sistemes de seguretat avançats, instal·lacions per a energies renovables (per exemple, panels solars), i equipaments especialitzats com ponts grua o molls de càrrega, poden augmentar el valor d’una nau industrial. Aquestes característiques milloren la funcionalitat i l’eficiència operativa de la nau, la qual cosa és atractiva per als inquilins i compradors.
D’altra banda, tant en cas de lloguer com de compra o venda d’una nau industrial, és fonamental considerar altres factors com el tipus d’indústria, les necessitats logístiques i les especificacions tècniques de cada nau.
A nivell extern, és important considerar factors econòmics i de mercat, com l’oferta i la demanda de naus industrials, les taxes d’interès i les tendències econòmiques generals.
Per exemple, a diferents regions d’Espanya, com ara Madrid, Barcelona i València, els preus de lloguer i venda poden variar significativament. Analitzar casos reals en aquestes regions pot proporcionar una visió pràctica de com es determinen els preus en diferents contextos locals.
A més, el mercat de naus industrials pot fluctuar a causa de factors com canvis a l’economia, avenços tecnològics i variacions en la demanda d’espai industrial. És crucial mantenir-se actualitzat amb les tendències actuals i futures per prendre decisions informades.
2. Metodologies per calcular el preu de lloguer
El lloguer és l’operació més habitual al sector immobiliari industrial, per la qual cosa hi sol haver una alta demanda. Què hem de tenir en compte per fixar-ne el preu?
Anàlisi del mercat local
Per calcular el preu de lloguer, és essencial fer una anàlisi del mercat local. Això implica comparar els preus de lloguer de naus similars a la mateixa àrea geogràfica. Les bases de dades immobiliàries i els informes de mercat poden proporcionar informació valuosa per a aquesta comparació.
Mètodes de valoració més habituals
Alguns mètodes comuns per valorar el lloguer inclouen l’enfocament d’ingressos, que es basa en els ingressos potencials que la propietat pot generar, i l’enfocament comparatiu, que es basa en els lloguers de propietats similars a la zona.
Això sí, és important tenir present que el preu de mercat és el preu que es paga, no pas el preu que es demana. És a dir, si mirem només les ofertes a diaris o webs, veurem el preu que fixa el propietari, no el que finalment s’ha pagat, o si realment l’han pogut llogar o vendre a aquell preu. En aquest sentit, l’anàlisi que duem a terme per a un enfocament comparatiu ha de ser exhaustiva.
3. Metodologies per calcular el preu de venda
Com en el cas anterior, l’estat de la nau i la ubicació són dos factors clau a tenir en compte, i un dels mètodes de càlcul del valor pot ser l’enfocament comparatiu, que implica analitzar les vendes recents de propietats similars a la mateixa àrea.
Per a les operacions de venda, també es pot calcular el valor amb un enfocament de cost, que considera el valor del terreny més el cost de construcció d’una nau similar, restant-ne la depreciació. Aquest mètode és útil per a naus noves o acabades de construir.
Una altra opció és l’enfocament de renda, que valora la propietat en funció dels ingressos que pot generar. Aquest mètode és útil per a propietats que són principalment inversions generadores d’ingressos.
4. Consells per negociar el millor preu de lloguer
Per negociar el millor preu de lloguer, tant arrendadors com arrendataris han d’estar ben informats sobre el mercat i les característiques específiques de la nau. La preparació i la flexibilitat són claus per assolir acords beneficiosos. Algunes tècniques poden ser:
Estratègies de negociació per a arrendadors
- Analitza a fons el valor del mercat per fixar un preu adaptat a l’oferta i la demanda actuals.
- Ressalta les característiques úniques i els beneficis addicionals de la nau, com l’accessibilitat, instal·lacions modernes, sistemes de seguretat, o energies renovables.
- Estigues disposat a negociar termes del contracte més enllà del preu, com la durada de l’arrendament, opcions de renovació, o inclusió de certs serveis.
- Ofereix incentius, com ara períodes de gràcia o descomptes per pagaments anticipats.
- Tingues preparada tota la documentació rellevant, incloent-hi el contracte d’arrendament, certificats d’inspecció i qualsevol altra informació que pugui ser rellevant per a l’inquilí.
- Transparència en els costos addicionals i les responsabilitats de manteniment.
Estratègies de negociació per a arrendataris
- Compara els preus de lloguer de diferents naus industrials a la zona per tenir una base sòlida durant la negociació.
- Defineix clarament les necessitats específiques del seu negoci en termes despai, ubicació, i característiques addicionals.
- Estableix un pressupost clar i raonable.
- Comença la negociació amb una oferta inicial més baixa però raonable per tenir marge de maniobra.
- Prepara’t per justificar la seva oferta amb dades del mercat i arguments sòlids.
- Proposar acords a llarg termini pot resultar en millors condicions financeres.
- Examina amb cura totes les clàusules del contracte d’arrendament per identificar possibles àrees de negociació.
5. Consells per negociar el millor preu de venda
Les tàctiques per a una negociació efectiva en el cas de la compra o venda d’una nau industrial són molt similars a les anteriors, amb la diferència que sol implicar la necessitat d’una taxació externa, especialment si cal finançament bancari per a l’operació.
A la venda, a més de la presentació actual, es posa èmfasi en el potencial a llarg termini de la propietat. Es ressalten les possibilitats de desenvolupament, expansió i valorització futura. Es fan millores estètiques i estructurals per maximitzar l’atractiu de l’immoble.
En tots dos casos, manejar contraofertes requereix una combinació de fermesa i flexibilitat. Estar preparat per justificar el preu i, alhora, considerar ajustaments raonables pot facilitar el tancament dun tracte favorable.
6. Com taxar una nau industrial
La taxació d’una nau industrial implica una avaluació detallada del valor basada en múltiples factors, incloent-hi la ubicació, la mida, la condició i les característiques addicionals.
Els factors claus inclouen l’estat del mercat, la qualitat de la construcció, les característiques específiques de la nau i les condicions econòmiques generals.
És important distingir entre la taxació, que és una estimació professional del valor, i el preu de mercat, que és el valor real pel qual es pot vendre o llogar la propietat.
En resum, conèixer el preu correcte de lloguer i venda de naus industrials és essencial per maximitzar les inversions i assegurar transaccions amb èxit. A més, cal considerar els factors que afecten el preu, utilitzar metodologies de valoració adequades i aplicar estratègies de negociació efectives. El més recomanable per tenir dades fiables és parlar amb professionals de confiança que ens puguin indicar a quins preus s’han tancat operacions similars a la zona i ens assessorin a l’operació.
