Guillem Fustagueras, gestor d’actius industrials de Masachs Industrial, ens parla sobre quines tendències han disparat el valor del sòl industrial a nivell europeu. Aquest sòl, històricament percebut com a menys “glamurós” que el residencial o d’oficines, ha esdevingut l’actiu més desitjat. De fet, durant molt de temps, la inversió es va centrar en el retail o l’habitatge, però ara mateix, els fons internacionals i els grans inversors estan posant el seu focus i capital en el sector industrial i, sobretot, el logístic.
Quins són els motors principals d’aquesta revalorització?
Es tracta d’una tempesta perfecta. Per una banda, la pressió logística segueix augmentant, perquè el boom de l’e-commerce no s’atura. Això exigeix més magatzems, no només grans plataformes de distribució, sinó també els anomenats magatzems de “darrera milla” (last mile) a prop dels nuclis urbans per complir amb l’entrega en 24 hores o menys. Aquesta demanda de proximitat dispara el valor del sòl industrial perifèric.
Per altra banda, tenim el fenomen del reshoring. Les crisis recents (pandèmia, guerra a Ucraïna, disrupcions a les cadenes de subministrament) han demostrat la fragilitat de dependre d’una producció a milers de quilòmetres de distància (l’anomenat offshoring). Les empreses europees estan tornant a portar la producció, o almenys la part més crítica, a prop de casa. Això és el reshoring o nearshoring, i necessita noves fàbriques i naus de producció a Europa.
En tercer lloc, un factor que ja fa temps que comentem des de Masachs Industrial, la manca de disponibilitat de naus industrials noves, en bones condicions i de mida adequada és el factor més limitant actual del mercat immobiliari industrial. Hi ha una demanda estructural altíssima, però l’oferta de sòl industrial urbanitzat i llest per construir és crítica, especialment a les zones d’alta demanda o ben comunicades. La burocràcia per generar nou sòl és lenta, i això genera una tensió enorme entre la demanda i l’oferta, apujant els preus i les rendes.
Parlant de preus i rendes, com es reflecteix aquesta escassetat en els indicadors? Estem veient rècords a ciutats com Barcelona o Madrid, però també a altres hubs europeus.
És una tendència paneuropea. A les nostres zones, en l’àmbit català, la taxa de disponibilitat a les zones més cobejades és molt baixa. Això fa que, per a les poques naus industrials i logístiques de qualitat disponibles, les rendes hagin augmentat significativament. Per als inversors, les rendes industrials amb contractes de llarga durada ofereixen ara una estabilitat i una rendibilitat molt atractives que altres actius no poden garantir.
Mirant cap endavant, quins són els principals reptes? Segurament la sostenibilitat i l’eficiència energètica també tindran un paper clau.
Sens dubte. El futur de la nau industrial passa per la certificació energètica i la sostenibilitat. Les noves naus han de ser capaces d’integrar energies renovables, ser eficients en el consum i, fins i tot, dissenyar-se per a una activitat més automatitzada i robòtica. Els actius que no es modernitzin corren el risc de quedar obsolets. L’inversor no només busca un lloc per construir, busca un actiu que compleixi amb els criteris ESG (Environmental, Social, and Governance).
Per concloure, per a un inversor que ara s’estigui plantejant entrar en el sector, quin consell li donaries respecte al sòl industrial?
Que es mogui ràpid, però amb cap. La demanda és molt forta i la competència pel sòl escàs és ferotge. El millor consell és associar-se amb un partner que tingui un coneixement molt profund del mercat local, com Masachs Industrial, que sap on es poden desenvolupar noves oportunitats de sòl i que té la capacitat d’intermediar les poques naus disponibles amb la màxima professionalitat.
