Guillem Fustagueras, gestor de activos industriales de Masachs Industrial, nos habla de qué tendencias han disparado el valor del suelo industrial a nivel europeo. Este suelo, históricamente percibido como menos «glamuroso» que el residencial o de oficinas, se ha convertido en el activo más deseado. De hecho, durante mucho tiempo, la inversión se centró en el retail o la vivienda, pero en estos momentos, los fondos internacionales y los grandes inversores están poniendo su foco y capital en el sector industrial y, sobre todo, el logístico.
¿Cuáles son los principales motores de esta revalorización?
Se trata de una tormenta perfecta. Por un lado, la presión logística sigue aumentando, porque el boom del e-commerce no se detiene. Esto exige más almacenes, no sólo grandes plataformas de distribución, sino también los llamados almacenes de «última milla» (last mile) cerca de los núcleos urbanos para cumplir con la entrega en 24 horas o menos. Esta demanda de proximidad dispara el valor del suelo industrial periférico.
Por otro lado, tenemos el fenómeno del reshoring. Las recientes crisis (pandemia, guerra en Ucrania, disrupciones en las cadenas de suministro) han demostrado la fragilidad de depender de una producción a miles de kilómetros de distancia (el llamado offshoring). Las empresas europeas están volviendo a traer la producción, o por lo menos la parte más crítica, cerca de casa. Esto es el reshoring o nearshoring, y necesita nuevas fábricas y naves de producción en Europa.
En tercer lugar, un factor que ya hace tiempo comentamos desde Masachs Industrial, la falta de disponibilidad de naves industriales nuevas, en buenas condiciones y de tamaño adecuado es el factor más limitante actual del mercado inmobiliario industrial. Existe una demanda estructural altísima, pero la oferta de suelo industrial urbanizado y listo para construir es crítica, especialmente en las zonas de alta demanda o bien comunicadas. La burocracia para generar nuevo suelo es lenta, lo que genera una enorme tensión entre la demanda y la oferta, subiendo los precios y las rentas.
Hablando de precios y rentas, ¿cómo se refleja esta escasez en los indicadores? Estamos viendo récords en ciudades como Barcelona o Madrid, pero también en otros hubs europeos.
Es una tendencia paneuropea. En nuestras zonas, en el ámbito catalán, la tasa de disponibilidad en las zonas más codiciadas es muy baja. Esto hace que, para las pocas naves industriales y logísticas de calidad disponibles, las rentas hayan aumentado significativamente. Para los inversores, las rentas industriales con contratos de larga duración ofrecen ahora una estabilidad y rentabilidad muy atractivas que otros activos no pueden garantizar.
Mirando hacia delante, ¿cuáles son los principales retos? Seguramente la sostenibilidad y la eficiencia energética tendrán también un papel clave.
Sin duda. El futuro de la nave industrial pasa por la certificación energética y la sostenibilidad. Las nuevas naves deben ser capaces de integrar energías renovables, ser eficientes en el consumo e incluso diseñarse para una actividad más automatizada y robótica. Los activos que no se modernicen corren el riesgo de quedar obsoletos. El inversor no sólo busca un sitio para construir, busca un activo que cumpla con los criterios ESG (Environmental, Social, and Governance).
Para concluir, para un inversor que ahora se esté planteando entrar en el sector, ¿qué consejo le darías con respecto al suelo industrial?
Que se mueva rápido, pero con cabeza. La demanda es muy alta y la competencia por el suelo escaso es feroz. El mejor consejo es asociarse con un partner que tenga un conocimiento muy profundo del mercado local, como Masachs Industrial, que sabe dónde se pueden desarrollar nuevas oportunidades de suelo y que tiene la capacidad de intermediar las pocas naves disponibles con la máxima profesionalidad.
