Al mercat de naus industrials, un dels dilemes més habituals per als inversors és trobar l’equilibri entre liquiditat i rendibilitat. No és una decisió menor: la liquiditat determina la capacitat de vendre o reposicionar un actiu amb rapidesa; la rendibilitat, en canvi, està lligada a ingressos estables i al potencial de revaloració a llarg termini. Saber gestionar ambdues variables és allò que distingeix una carera industrial sòlida d’una simplement correcta.
Naus d’alta liquiditat: seguretat a canvi de rendiment moderat
Per la nostra experiència, l’estratègia d’inversió més efectiva combina anàlisi de mercat amb planificació a mig i llarg termini.
Les naus amb alta liquiditat solen estar situades en ubicacions consolidades, com polígons ben comunicats, propers a grans nuclis urbans o eixos logístics principals, i responen a característiques estàndard: alçades lliures entre 8 i 12 metres, molls de càrrega, accés per a vehicles de gran tonatge i superfície entre 1.000 i 5.000 m. Aquest perfil atrau un ampli espectre de compradors i llogaters, cosa que facilita una comercialització ràpida i redueix el risc de desocupació prolongada.
La contrapartida és una rendibilitat bruta més continguda, habitualment entre el 5% i el 6,5% a zones prime. L’alta demanda sobre aquests actius limita el marge de negociació i la possibilitat de generar una apreciació accelerada del valor.
Naus especialitzades: més rendibilitat, menys liquiditat
A l’altre extrem se situen els actius amb característiques més específiques: naus de gran format (més de 10.000 m²), instal·lacions amb potència elèctrica reforçada, terres tècnics, cambres de fred, alçada lliure superior a 12 metres o ubicacions en zones emergents amb fort potencial de creixement. Aquest tipus d’actiu tendeix a generar rendes més elevades i contractes de més durada (habitualment entre 5 i 10 anys), cosa que aporta visibilitat als fluxos de caixa.
L’inconvenient és que el perfil de comprador és més reduït. En moments de mercat menys favorables o davant d’un cicle d’inversió a la baixa, aquests actius poden trigar més a rotar. La rendibilitat bruta pot superar el 7%-8%, però l’inversor ha d’assumir un horitzó temporal més llarg i una capacitat de desinversió ràpida menor.
On és l’equilibri real
El veritable equilibri no passa per trobar un actiu que combini totes les qualitats (aquest perfil poques vegades existeix o cotitza a preus que eliminen l’avantatge) sinó a diversificar la cartera amb criteri. Una estratègia raonable combina:
- Actius líquids en ubicacions prime per mantenir flexibilitat i cobrir eventualitats.
- Actius de més rendibilitat en zones amb fonaments sòlids (creixement de demanda, escassetat de sòl, infraestructures previstes) per generar ingressos i revaloració a mitjà termini.
- Naus adaptables o multifuncionals, capaces d’acollir diferents perfils d’inquilí, que permeten millorar liquiditat i rendibilitat simultàniament sense necessitat d’apostar per un sol perfil.
La importància de l’anàlisi de mercat continu
Més enllà de la composició de la cartera, el que marca la diferència és el seguiment sistemàtic de les variables que afecten el mercat: evolució de rendes prime, taxes de disponibilitat per zona, pipeline de nova oferta, cicles d’inversió institucional i tendències sectorials com el nearshoring, l’automatització logística o els criteris ESG que cada cop més condicionen les decisions dels llogaters.
En un mercat on la contractació logística a Espanya no para de créixer, anticipar-se als cicles és tan important com encertar la selecció de l’actiu.
