La decisió de comprar o llogar una nau industrial és clau per a moltes empreses; no només perquè suposa una inversió considerable, tant si és una compra com si es tracta de la quota mensual de lloguer, sinó perquè hi ha molts factors de la nau i de l’entorn on s’ubica que poden afectar l’activitat i la gestió de l’empresa. Això, evidentment, si destinem lanauaús propi, a curt termini.
Una altra opció és que busquem una nau industrial com a producte d’inversió, per obtenir-ne una rendibilitat a mig o llarg termini. En aquest cas, els factors a valorar poden variar lleugerament, però val la pena tenir-los en ment de cara a avaluar l’interès futur que pot tenir la nau en la qual invertim.
Així doncs, què hem de tenir en compte a l’hora de triar una nau industrial?
ÚS DE LA NAU
En primer lloc, cal valorar si volem destinar la nau a un ús industrial o comercial. Tot i que aquest darrer és menys freqüent, hi ha moltes naus industrials que es destinen totalment o parcialment a aquest ús, com els outlets o les empreses industrials amb showrooms i venda al detall.
En aquest sentit, hem de valorar quina és l’activitat macroeconòmica de la zona, per veure si la nostra empresa hi encaixa. Si no és així, es traduirà en una falta de serveis i comunicacions adequats, allunyament físic del nostre públic objectiu, i fins i tot ens pot afectar la normativa urbanística actual o futura.
UBICACIÓ
La ubicació és fonamental. En primer lloc, hem de tenir en compte les infraestructures que hi ha a la zona, tant pel que fa a comunicacions (vies de comunicació, distància a ports o aeroports o altres infraestructures rellevants per a l’empresa) com a serveiscomplementaris a la zona.
També és important la distància i l’accessibilitat que tingui la nau respecte del gruix dels nostres clients, proveïdors o partners. Una pregunta interessant és si podem trobar sinergies a la zona on s’ubica la nau.
Un altre factor és com afecta la nova ubicació al personal de l’empresa, tant si ens referim a l’actual com al futur que vulguem contractar. La distància entre la vivenda i el lloc de treball ens pot fer perdre know how o treballadors especialitzats i difícils de substituir. D’altra banda, hem de veure si a la zona que ens traslladem o instal·lem la nau podem trobar personal qualificat amb facilitat; si no, atraure treballadors vàlids implicarà més sous i prestacions.
SUPERFÍCIE
Quan parlem de superfície no ens referim només a la mida de la nau en si, és a dir, als metres quadrats útils o totals. Aquest és un element important, però cal que tinguem en compte també l’alçada de la nau, la distribució dels espais que necessitem, l’amplada de determinats indrets com passadissos o portes d’accés…
Condicionament
Valorar els condicionaments d’una nau industrial requereix ser metòdic i detallista quan requerim informació. Per exemple, no només hem de demanar si té els subministraments bàsics d’aigua, llum o gas, sinó quina potència hi ha contractada o podem arribar a contractar amb les condicions actuals de la nau, estat de les instal·lacions, si hi ha desaigües… Els diferents elements estaran definits per la nostra activitat industrial, el més recomanable és fer una llista de requeriments bàsics i opcionals que necessitem a la nau per no deixar-nos res.
També hem de valorar elements d’infraestructurainterna com els molls de càrrega, els accessos per a vehicles i camions, plataformes… Així com l’estat de la nau, el tipus i qualitat dels materials amb què està construïda i l’antiguitat de la construcció.
NORMATIVA
Generalment solem tenir en compte la normativa relativa al nostre negoci, però també hem de veure la normativa municipal i urbanística que afecta la nau. És interessant demanar un Certificat d’Aprofitament Urbanístic sobre la nau per veure quin tipus d’activitat hi podem instal·lar, ja que alguns polígons tenen restringides determinades activitats.
NEGOCIACIÓ
Un cop hem triat la nostra nau, entrem en el període de negociació. És cert que aquest punt no el tenim estrictament en compte en la fase de recerca i decisió, però val la pena tenir en ment les nostres condicions, fins a on podem arribar i què estem disposats a acceptar, ja que moltes operacions es trenquen en aquest punt perquè sorgeixen requeriments inesperats per qualsevol de les dues parts.
A l’hora de negociar no ens hem de centrar només en aconseguir una rebaixa en el preu, sinó que hem d’avaluartotes les condicions del contracte i què poden implicar de forma immediata o en el futur per a nosaltres.
En el cas del lloguer, punts com l’increment de la renda, els terminis d’avís i cancel·lació del contracte o la possibilitat de fer-ne obres i condicionaments, per posar-ne alguns exemples, són els punts de negociació més habituals.
Si parlem de compra, hem de deixar lligats tots els temes possibles abans de la signatura, com impostos, pagaments pendents, càrregues, obres de la nau en curs o acordades, mobiliari…
En resum, la tria d’una nau industrial és un procés complex, però no ha de ser necessàriament complicat. La millor opció, i la que trien la majoria d’empreses, és posar-nos en mans d’un expert immobiliari de confiança que s’ocupi de captar els nostres requeriments, planificar la recerca de naus, ajudar-nos en la tria i, potser el més important, aconsellar-nos durant el procés de negociació i tancament de l’operació.
