Quan parlem del creixement del sector logístic, sovint posem el focus en els metres quadrats contractats, les noves plataformes o les grans operacions empresarials. Però abans que qualsevol d’aquests projectes pugui materialitzar-se existeix un element determinant: el sòl. La disponibilitat de sòl industrial i logístic preparat és avui un dels principals condicionants per generar nova oferta a Catalunya.
No és suficient disposar de terrenys. Perquè un sòl pugui transformar-se en una plataforma logística competitiva ha de reunir unes condicions molt concretes: situació urbanística adequada, dimensions suficients, accessibilitat, connexió amb els grans eixos de transport, disponibilitat de serveis, capacitat energètica i possibilitat real d’executar el projecte en uns terminis compatibles amb les necessitats de les empreses. La superfície, per tant, és només una part de l’equació.
La demanda pot reaccionar ràpidament; el sòl necessita anys
Aquesta diferència temporal és una de les particularitats més importants del mercat. Una empresa pot decidir ampliar la seva capacitat logística o buscar una nova ubicació en qüestió de mesos. Transformar un sector de sòl, en canvi, pot requerir anys de planejament, gestió urbanística, reparcel·lació, urbanització i desenvolupament d’infraestructures. Per això, quan la demanda augmenta amb força, la nova oferta no pot reaccionar immediatament.
Catalunya ha arribat al 2026 amb una disponibilitat logística molt reduïda i amb una elevada absorció de les noves superfícies que arriben al mercat. Paral·lelament, la demanda està ampliant el seu radi cap a segones i terceres corones, que ja concentren una part majoritària de la contractació logística. Aquest escenari converteix els sòls actualment en transformació en una peça fonamental de l’oferta futura.
Les noves localitzacions es comencen a definir avui
Durant el 2026 i especialment al llarg del 2027 veurem materialitzar-se nous desenvolupaments industrials i logístics en localitzacions que fins ara tenien un pes menor dins del mercat. Alguns projectes ja estan en construcció, mentre que d’altres es troben en fases de gestió, urbanització o comercialització de parcel·les. És precisament en aquests estadis previs on es comença a determinar quina serà l’oferta logística dels pròxims anys.
Aquesta realitat és especialment rellevant en les segones i terceres corones, on encara existeixen àmbits amb capacitat per generar parcel·les de dimensions adequades per a projectes logístics. A mesura que aquests sectors avancin en el seu procés de transformació urbanística, podran incorporar nova oferta i donar resposta a una demanda que avui no sempre troba producte disponible en les localitzacions més consolidades.
Per això, el seguiment del sòl en transformació és cada vegada més important. Conèixer quins sectors poden estar disponibles en un horitzó de dotze, vint-i-quatre o trenta-sis mesos permet anticipar oportunitats i entendre millor cap a on pot evolucionar el mercat.
No tots els sòls tenen el mateix valor logístic
La logística exigeix analitzar molts factors més enllà de la superfície disponible. Una parcel·la amb accés directe a l’AP-7, l’A-2 o la C-25 no té les mateixes possibilitats que un sòl amb accessos complexos. De la mateixa manera, la geometria de la parcel·la, el percentatge d’ocupació, l’edificabilitat, l’alçada reguladora, les distàncies als principals nodes de consum, els serveis disponibles o la capacitat energètica poden determinar completament la viabilitat d’una implantació.
També existeix una variable cada vegada més important: el temps. Per a una empresa que necessita una nova plataforma, un sòl que podrà estar disponible en tres anys i un altre que pot començar a construir-se en sis mesos són productes completament diferents. Per això, conèixer el planejament i l’estat real de transformació de cada sector és tan important com conèixer-ne la superfície o el preu.
Anticipar el sòl és anticipar el mercat
Des de Masachs Industrial Logística estem especialment amatents als sòls industrials i logístics que es troben actualment en procés de transformació, sobretot en les segones i terceres corones de Barcelona i als principals corredors industrials de Catalunya a l’entorn de Girona, Tarragona i Lleida. L’objectiu és entendre no només quina oferta existeix avui, sinó també quina oferta podrà existir demà.
El seguiment del planejament, els nous sectors, els processos d’urbanització, les grans parcel·les, les ampliacions de polígons i les transformacions urbanístiques permet anticipar on poden aparèixer les futures oportunitats d’implantació. En un mercat amb una demanda elevada i una disponibilitat limitada, aquesta anticipació serà cada vegada més determinant tant per als promotors com per a les empreses que busquen noves ubicacions.
La nau és el resultat final. El sòl és el que fa possible que el projecte existeixi.
